2024年から相続登記が義務化！改正ルールを解説

公開日：2021.03.26: 最終更新日：2024.10.23

0.1 今回のページでお伝えしたいこと

1 自宅や土地などの相続登記が義務化されます
2 所有者不明の土地とは？
- 2.1 相続登記を放置しているよくあるケース
3 所有者不明の土地があることのデメリットとは？
4 相続登記の義務化に伴う改正ポイント

今回のページでお伝えしたいこと

・相続登記の義務化の内容

・相続登記を放置していると罰則ががあること

・相続登記の必要性

自宅や土地などの相続登記が義務化されます

相続登記がされていない土地や建物が空き家になると…

親族が亡くなると、自宅や預金などの名義変更の手続きが必要になりますが、相続が発生した場合でも自宅や土地の相続登記（名義変更）は必ず市も行う必要はありませんでした。

社会問題として、被相続人名義の不動産が全国に多くあることから、「空き家問題」などとメディアで良く取り上げられています。

建物の場合は老朽化してしていきますので、誰も住んでいない建物は倒壊リスクなどもあり、とても危険な状態になっていることもあります。

行政がまちづくりを推進させるためにある都市計画・区画整理事業が進まないなんてことも地域によっては発生しています。

相続登記の義務化は2024年4月から開始

長期間、相続登記を放置していると、土地の所有者が誰なのかを把握ができないことも…

土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分することが困難になる事が多く、周辺の土地の地価が下がったり景観が悪化したり、更には一部の所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題が起こってしまいます。

現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、所有者が分からない土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

不動産の名義変更の手続きにについてはこちら>>

不動産の名義変更が必要な理由にについてはこちら>>

「相続登記を忘れていた」何から始めたらいいのか分からないという方は必見！

相続登記を放置していた・忘れていたなどの方は早めに手続きを進める必要がありますので、お悩みの方はご相談ください。

所有者不明の土地とは？

所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を所有者不明の土地と定義しています。

所有者不明の土地が増えてきている原因は、相続登記や変更登記が放置されていることにあります。

一般的には相続が発生した時点で相続登記の手続きを行うのが一般的です。

しかし、状況や忘れてしまうなどの理由から相続登記を放置しているなんてことも多数ございます。

相続登記を放置しているよくあるケース

●日中は忙しくてそのまま相続登記を放置してしまった

●自分で行うつもりだったが、なかなか進まずそのまま放置してしまった

●相続登記は義務ではないので、そのまま放置していた

相続登記を放置すること…

「土地の所有者を把握できない」、「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という問題が増加している背景もあります。

法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果（平成29年法務省調査）最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

相続登記を放置していた場合の注意点はこちら>>

所有者不明の土地があることのデメリットとは？

１．相続した土地の売却ができない

相続登記や住所変更登記が放置されていて登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は危険を感じて取引に応じてくれない可能性が高いです。

不動産を売却する場合は、必ず相続登記をした上で売却を進める必要があります。

相続手続きとあわせて不動産を売却する場合>

２．所有者不明の土地は活用にあたり同意が必要

土地を取得したり利用したりするときは、所有者の同意が必要になります。

登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、主に下記の2点で土地の有効活用の妨げになっています。

①所有者の見つけるのに手間と時間がかかる

②土地の有効利用にあたり所有者の同意を得るのに手間がかかる

相続登記が行われないことで所有者不明になっている土地は、亡くなった人が登記簿上の名義人となっています。

法律上は、所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続するため、名義人の相続人を探し出す必要があります。

相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要であり、もし相続人がすでに亡くなっていると、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得しなければなりません。

相続登記を放置していると、曾祖父の代から相続登記がされておらず、相続人の数が数十人などというケースもあり、相続人全員の戸籍収集には時間と費用がかかり、これらの負担が土地の有効活用の妨げになっています。

また、所有者不明の土地の実質的な所有者（名義人の相続人）を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります

戸籍収集をご自身で行う場合の注意点＞＞

３．相続で揉めてしまう・複雑になるケースも

数代にわたって相続登記が放置されているケースでは、被相続人となる人の相続登記が放置されている物件の共有持ち分を保有していたとしても、どれくらいの持分なのか不動産登記簿から確認できません。

また、実際にはそもそも持分を保有していない可能性もあります。

遺言書を書いたが場合でも、相続対象となる財産を正しく指定できないことから、遺言の内容の一部が無効になってしまうこともあり、場合によっては遺言全体が無効になってしまう可能性も出てきてしまいます。

相続登記の義務化に伴う改正ポイント

相続登記の義務化に伴う改正ポイントは下記の通りです。

・相続人が相続を知った日から3年以内に相続登記をしないと10万円以下の罰金が発生

・遺産分割後の名義変更登記も義務化

・遺産分割がまとまらず相続登記をできない場合、相続人であることを申告すれば相続登記お義務免除

・不動産を取得した者からの申請で名義変更が可能

・法務局が登記簿上の所有者が死亡していること把握した場合には、所有者死亡について登記簿記録が可能

相続登記の義務化

不動産の相続が発生した際は、相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内に不動産の名義変更登記をしなければなりません。

これは、遺言などの遺贈により所有権を取得した者も同様です。

遺産分割後の名義変更登記も義務化される

相続人間の遺産分割がまとまらず、すぐに相続登記ができないときは民法で定める法定相続人が法定相続分で登記を行うことにより、当初の義務を免れることができます。

しかし、そのままだと法定相続分に従って、不動産の共有をすることになってしまいます。

そこで、法定相続分による相続登記後、遺産分割協議を行うことにより遺産分割で取得した相続人は、相続した不動産の相続登記（名義変更）を行う必要があります。

この遺産分割による名義変更においても、遺産分割の日から３年以内に登記をすることが義務づけられます。

しかし、義務を免れるために上記の法定相続分での登記手続きを行うことには、手間とコストがかかります。

そこで、遺産分割がまとまらず速やかに相続登記をできない場合には、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務は免れる制度（相続人申告登記（仮称））が設けられました。

この制度が利用された場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録します。

義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化

これまで、相続人に対して相続財産の一部を遺贈する内容の遺言があった場合には、不動産の遺贈を受ける者以外に法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができませんでした。

協力をしない相続人等がいると義務を履行できないため、改正後は遺贈による名義変更は、不動産の遺贈を受ける者が単独で申請することができるようになります。

また、法定相続分による相続登記後、遺産分割による名義変更登記も、他の相続人の協力がなければ名義変更ができなかったのが、法改正により、不動産を取得した者の単独で申請することができるようになります。

法務局が住基ネットで把握した死亡情報を登記できる

住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していることを把握した場合には、法務局（登記官）の判断で所有者が死亡していることを登記簿に記録することができます。

あくまで死亡情報のみを記録するのみで、その相続登記の義務は免れることはできません。

登記をしてない不動産がある場合

今回の法改正では、現時点で既に相続登記がされていない不動産についても、義務化が検討されているようです。

その場合、相続が発生したときに相続登記をしていなかった人全員が、法改正後に相続登記を義務化される対象になります。

まずは、ご自身がその対象になっているのかどうかを確認することをおススメします。

現在の登記を調べる方法としては、法務局に行けば不動産登記の全部事項証明書を取得することができます。また、インターネットで登記情報を取得できるサービスもあります（有料）。

相続登記をしているかどうか分からない方は、今のうちに調べておくと良いでしょう。

登記をしていなければ今のうちに対策を

土地を相続したときにすぐに相続登記をしておかなければ、所有者自身にも次のようなデメリットがあります。

・相続した不動産が自分の意志で売却したり、担保に入れたりできなくなる

・相続人の中に借金がある人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある

・相続登記の義務化以降に相続があれば子や孫に迷惑をかけてしまう

相続登記が義務化される前であっても、土地を相続したときはできるだけ早く相続登記をすることをおすすめします。

相続登記は専門家に依頼しなくても自分で手続きをすることができますが、日中は忙しくて法務局や市役所に行けない方や相続人が多い方などは手続きに多くの手間がかかります。

自分で手続きをすることが難しい場合や時間がない方や何代にも渡って相続登記をしてない場合は相続登記の専門家である司法書士に依頼することをおススメします。

当事務所は相続の累計相談実績1000件以上と豊富な相談実績がございます。

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もちろん、無料でも当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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相続登記サポートの費用

相続登記を専門家である司法書士に依頼をしたい方におすすめ！

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主に相続登記の申請のみを行う節約プランと相続登記に必要な書類の収集と作成をすべて依頼できるお任せプランの2つのプランをご用意しています。

項目	相続登記節約プラン	相続登記お任せプラン
無料相談	初回	何度でも
被相続人の出生から死亡までの戸籍収集 ※1	×	〇
相続人全員分の戸籍収集 ※1	×	〇
収集した戸籍のチェック業務 ※2	〇	〇
相続関係説明図（家系図）作成	×	〇
遺産分割協議書作成（1通） ※7	×	〇
相続登記（申請・回収含む） ※3、4、5、6	〇	〇
不動産登記事項証明書の取得	〇	〇
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パック特別料金	55,000円～	110,000円～

※1 戸籍収集は4名までとなります。以降1名につき4,000円頂戴致します。
※2 戸籍に不足がある場合、1通につき3,000円を頂戴致します。
※3 相続登記料金は、「不動産の個数（筆数）が3以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
※4 不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
※5 不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
※6 当事務所の報酬とは別に登録免許税（固定資産評価額の0.4%）が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4%＝80,000円が別途掛かります。
※7 遺産分割協議書のみの作成ご依頼の場合の費用は、20,000円～になります。また、遺産分割協議書に不動産以外の内容を記載する場合は別途費用が発生します。
※8 司法書士が被相続人名義の不動産をご依頼いただいた市町村にて調査いたします。

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この記事の執筆者

武鹿事務所代表 武鹿正治

保有資格	司法書士・土地家屋調査士
専門分野	相続・土地建物の登記関連
経歴	お客様からの信頼を第一に考えて、提案、行動する事務所であることを心がけています。迅速に対応し丁寧に相談に乗り、誠実にお客様と向きあうことをモットーとしています。

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